房地產價格步步高升，我國房地產市場會否出現泡沫，是近期城中熱門話題，但有或沒有始終都是眾說紛紜。
城中城高檔公寓每平方呎價格達2000令吉水平，仍有不少人人搶破頭；非熱點地區房地產價格低于10萬令吉，每月供期甚至低于市區房租，卻無人問津。
房地產供需之間到底出了什么問題？
鄭水興：不必跟風買貴屋。
大馬房地產市場自金融海嘯后，2009年末季起開始活絡，但綜觀多項房地產發展計劃，似乎都是為了中高收入階層而設。
尤其是巴生谷一帶的房地產計劃，動輒以百萬令吉起跳，在熱點地區週邊的城鎮，雙層排樓售價更在數個月內飆升30%，面對一項項新房屋計劃，想要擁屋的受薪階級只能望“樓”興嘆。
在房價走揚的同時，市場傳出有業者刻意製造人潮競購情況，予人房屋搶手的假象。
做好功課免被誤導
更有一些民眾向國會議員投訴，指有發展商在新計劃的非正式推介前，就已將大量單位釋出讓給投機客，當計劃正式推介后，購屋者根本買不到第一手房子，令投機客有機可趁，推高房價。
對此，國際房地產投資俱樂部創辦人鄭水興告訴《中國報》，的確有部分業者為了炒熱購屋氣氛，刻意製造人潮假象，不過，房價被炒高，並不完全是投機客造成的。
“一些購屋者買屋前不做功課，未事先了解市場情況與自己的能力和需求，很容易被銷售人員的說詞打動，買下貴屋。”
他也不認同，巴生谷一帶房價高企，他說，近期多項以百萬起跳的房地產發展計劃，都不是位于熱點地區，而是以往人們認為偏遠的地段，如甲洞、莎阿南和蒲種的特定地區。
“許多人抱怨熱點地區房價高，實際上並不然，一些地點佳的地段仍然可以買到價格低廉、物有所值的房子，卻被購屋者忽略。”
他舉例，如舊古仔路、班蘭英達、蕉賴，以及沙叻秀等地區，雖然位于策略地點，但房屋售價卻較一些非熱點地區來得低廉。
“購屋者一窩蜂湊熱鬧的買屋心態，很容易就會被一些業者利用。”
他說，購屋者若真的喜歡特定發展商的房屋計劃，除了做功課了解市價外，也應留意相關公司動態，不必等到正式推介才去“搶屋”，因為在推介前訂購的話，售價或許便宜一倍。
降低借貸門檻 貸款簡易
了解市場和本身需求，就可在茫茫「屋」海中做出最佳選擇。
僑豐投資研究一名分析員指出，國內房地產市場自2008年走緩后，去年開始回彈，銀行的簡易貸款是提振低迷房地產市場的推動力。
他說，借貸門檻放低促使購屋者想要投資第二或第三間房子，甚至萌生投機念頭。
他指出，炒樓風早在5至6年前就已出現，不同的是，當時人們“炒”的是中低價公寓，但現在投資者對高檔房地產，尤其是豪華房地產更感興趣。
投資項目的改變主要是因為人口年齡的變化，以70年代后出生者年齡計算，5、6年前時的預算只可以負擔中低價公寓，但隨著收入和家庭穩定，開始尋找更高價位的房地產。
“近年也出現20歲出頭的年輕人也嘗試藉由短線操作，尋求高獲利，不過人數不多，投資高價房地產的多屬財務狀況穩定的退休人士。”
他說，年輕一族投資高價房地產，一般上會尋求父母援助，或請父母擔任擔保人，以便更容易取得貸款。
城鎮概念 決定售價
熱點地區房地產價格以兩位數增幅成長，一些售價更飆升至百萬令吉。
地點已經不是唯一決定房價的主要因素，綜觀近期多項高價位房地產項目都是以發展計劃為導向（Project-oriented），城鎮概念設計和營造成了決定售價的因素。
以近期房地產發展熱點帝沙城市公園（Desa Parkcity）為例，砂拉越三林集團在2000年以2億令吉購下這塊面積達473英畝的採石場地段，當時平均每平方呎價格為10令吉左右。
經過三林集團重新打造成城中休閒勝地后，該地段躍升成為寶地，目前保守估計雙層排樓每平方呎售價達800令吉，在此區塊新建的公寓售價更接近100萬令吉。
馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）與大成集團（MAHAJAYA）聯營發展的Kinrara Residence高檔房地產項目，租借地契的雙層排樓推介初期售價約70萬令吉。
隨著需求大增，在后期售價更超過100萬令吉，鄰近同類型房屋的售價也獲帶動上揚。
由實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）打造的實達生態園（Setia EcoPark）房屋計劃，雖然位于莎阿南，但並不影響房屋計劃的受歡迎程度。
售價介于200萬至300萬令吉以上的首階段雙層排樓項目，甫推出市場即售罄。
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