二手屋身價值多少？

投資產業，究竟是“喜新厭舊”，抑或“新不如舊”？



這個問題可能沒有一個“肯定”的答案，畢竟新屋舊屋，各有擁躉。不過，儘管大馬產業市場近年發展極為迅速，新屋選擇多不勝數，就有人仍偏愛二手房屋。



據悉，地點適中的二手房屋，緊隨產業市場發展，行情持續看俏。若是有地產業，價格更是節節上揚。



二手房屋哪裡好？缺點有哪些？本期《財富廣場》將深入剖析“新不如舊”的走勢。



買二手房屋無不可



“寄生”祖屋多年的阿杜，有意在今年置產躋身業主行列。在考慮許久後，決定在父母房子附近，買下一棟舊房子，方便照顧家人。



當時，朋友們都議論紛紛︰“買舊房子裝修，哪有新房子好？”、“第一次買房子，當然要買新的啦！”



不過，經過一番深思熟慮後，阿杜還是按照原定計劃，把舊房子買下。他先將房子重新隔間，更換全部水管電線，重新粉刷牆面。



幾週下來的敲敲打打，房子裝修花費遠較當初預算開銷來得少，當然，也比買新房子省許多。



阿杜說︰“在市區購房子，多半考慮交通便利、地段好，如果這些條件能滿足，的確可以彌補二手房外觀看來老舊的缺點。如果將內部裝潢整修，一樣可以住得跟新房子一樣舒適，何樂而不為？”



屋價堅穩地點好更價錢



其實，許多產業界人士都贊同阿杜的看法，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，國內二手房屋市場向來都保持一定水平，尤其是居住環境良好的有地產業，更獲得市場的良好反應。



威廉氏、達哈、王有限公司董事經理吳天瑞也同意，他說：“奠定一項產業市場的好壞，主要由兩項因素組成，地點與價錢。二手房屋市場也相同，而且更為敏感。”



“以孟沙為例，若個人非常喜歡該區，價錢也合適，相信不介意房子新舊問題。更重要的是，即使要在孟沙買新房子，也因為該區已發展完善，毫無地庫可供發展，而無法如願以償。”



欠缺地庫二手房屋市場興旺



簡而言之，若某一地區發展到了一定程度之後，而欠缺地庫建造新產業，但有關地區卻受到市場大力歡迎，就會推高市場需求帶動二手房屋市場，屋價也自然水漲船高。



著名產業仲介公司SK兄弟首席執行員曾天恩指出，“產業市場走向與某一國家的經濟展望息息相關。以目前國內樂觀的經濟展望而言，加上政治因素也非常穩定，早已推動產業市場發展，這當然也包括二手屋房市場。”



“同時，銀行要求的房貸條件逐步放鬆，保險公司也提供房貸，這些都有助於帶動產業市場走勢。”



他說，政府積極推行的“馬來西亞，我的第2故鄉（Malaysia My Second Home）”計劃，也吸引不少外國移民在大馬置產，直接帶高二手屋房以至產業市場展望。



依據“馬來西亞，我的第2故鄉”計劃，持有居留證（Social Visit Pass）的外國市民將允許無限次出入或長期居留大馬。 世界各地人士不論國籍、年齡、宗教、性別均可參加該項計劃，他們可跟配偶攜同受撫養人（就學或非就學）與一名家庭佣工前來。



搶手產業：中高檔產業受歡迎



目前，以中高檔類型的二手產業，較受市場歡迎，地點則以市中心為主，低價產業因須獲得當局批准，程序較為複雜，不太受到青睞。



曾天恩表示：“譬如說，吉隆坡城中城（KLCC）附近的公寓就非常值錢，萬達鎮（BANDAR UTAMA）的屋價也毫不遜色。”



“當時，在萬達鎮買入一所價值30萬令吉以上的有地產業，目前售價已走高至55萬至60萬令吉左右，價格翻了近一倍，漲幅非常可觀。”



一般來說，若經濟能力許可，多數人在選購二手產業時，都以獨立式或半獨立式洋房為首選，接下來為雙層或單層排屋，最後才是公寓等高樓產業。



未來展望：高者越高低者越底



談及二手房屋的未來展望，他們三人異口同聲表示：“二手房屋的展望非常樂觀，不過，相信購屋者將以自住為主，投資則屬少數。”



陳鍾靈說：“與二手房屋比較，商業產業的回酬率更為可觀，而且產業獲利的期限較長，相信投資者不會將資金鎖在產業上。以目前來說，二手房屋並非投資好對象。”



黃金地段的有地產業買少見少，預期未來較為“值錢”的二手產業將以有地產業較為搶手，公寓方面則因為供需皆有，除非地點真的非常搶手，不然的話，實在難與有地產業匹敵。



陳鍾靈補充，“二手房屋的價錢視乎地區、產業、居住環境而定，一般都是高者越高，如孟沙、萬達鎮、敦依斯邁爾花園、金地花園等；低者也跟著越低，如萬撓等。”



瞭解二手房屋優劣：



一般而言，二手房房的價格比較合理地反映當地產業的價格，而發展商制定新房子價錢時，普遍以當地二手產業為考量對象，造成在相同地區的相同類型產業，新房子價格往往略高於二手房屋。



目前，發展商紛紛以極具吸引力的樣品屋充當“誘餌”，導致屋主入伙後，感覺完全“不同”。沒有虛假的樣品屋，只有現成房子的二手產業，買賣更為透明。同時，二手產業也不會出現任何隱藏費用，買家可以直接了當洽談價格，省下不少麻煩。



二手房屋的可觀議價空間，也是最大優點之一。買家可依據居住環境、設備裝修等條件，與賣家展開價格推讓戰。若買家真的“舌燦蓮花”的話，或具備足夠經驗，或賣家急於脫手，相信可以談獲價廉物美的產業。



吳天瑞表示，買家在選購新房子時，往往只是購買一種“希望”，因為不可能預知未來的居住環境將發生怎樣的變化，二手房屋則不同，所有東西都“坦然相對”。



“只要耐心地細心觀察，任何情況也可得知一二，買家一定可以挑選合適本身或家庭需求的二手產業。



眾所週知，吉隆坡市中心一帶的產業市場發展早已發展到了極限，所以在市中心擁有地庫的發展商們紛紛建立平地拔起的高樓產業，造成有地產業洛陽紙貴，而竣工不知多少年的二手屋，由於佔地較為廣闊，往往備有可觀活動空間。



基本上，以前建造的房屋都坐落在都市與區鎮的中心或週邊區域，生活起居、交通等都非常方便，為屋主與家人帶來不少便利。



現成設備無須裝修



二手房屋的另一項優勢即是現成設備。若認為裝修程度尚可，買家甚至可以直接入住，不但省下大筆開銷，也可避免發生類似新房子“錢樓兩空”的事件。



陳鍾靈認為：“二手房屋的最大好處就是不用等，即刻或短期內可入伙，或獲取地契。”



不過，所有東西都有不完美的地方，二手房屋也不例外，充足的買屋經驗，專業人員的徹底檢查，加上房屋產權的調查，都是購買二手房屋缺一不可的重要步驟。



另外，二手房房的房屋構造大部分不太符合現代人居住要求，戶型較老是其缺點，上個世紀90年代的房屋，尤其是末期的房屋戶型還是比較人性化的，能夠滿足大眾的生活需求。



銀行的回應：新房舊房房貸程序大同小異



大華銀行房貸部職員透露，不管新舊房子也好，房貸的批准程序都大同小異，少不了檢查屋價、買主財務狀況等。



“若是舊房子的話，由於房子早已竣工，那麼程序也比未建成的新產業來得簡單。”



“對於二手房屋，我們必須聯絡一名以上的估價師，為房子估算現有價格，再胥視貸款數額與買主財務狀況等，才決定發放房貸與否。”



“只要地點適中與價值較高，我們通常都比較容易批准。”



結語



凡事有利必有弊，二手房屋具備地點適中、面積寬闊等好處之餘，也有著戶型老舊、建材過時等缺點，因此，除了享受二手房屋的各項便利之外，千萬記得容納它們的缺點，住起來才不會怨氣沖天。